Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Sem comentários

Comprar imóvel com “contrato de gaveta” não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da Primeira Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF).

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).

Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a Terceira Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=109768

Lei que entra em vigor neste mês, trata sobre tratamento no SUS para pacientes com câncer

Sem comentários

A partir do dia 22 de maio entrará em vigor a Lei 12.732, de 2012, que dispõe sobre o primeiro tratamento de paciente com neoplasia maligna (câncer) comprovada e estabelece, também, prazo para o seu início.

O Ministério Público Federal (MPF), atento ao cumprimento da lei, oficiou o Ministério da Saúde e as Secretarias de Saúde de todos os estados brasileiros para saber quais as providências que o poder público está adotando para se adequar à Lei 12.732/12, especialmente no que se refere à obediência ao prazo de 60 dias para o início do tratamento dos pacientes após o diagnóstico.

Um outro ponto oficiado pelo MPF aos estados brasileiros é a média do prazo para obtenção do diagnóstico de neoplasia maligna no Sistema Único de Saúde (SUS), já que o tempo entre o aparecimento dos sintomas e o diagnóstico pode ser demorado. As medidas adotadas pelo Estado para a implementação de um sistema de informatização dos cadastros e as providências adotadas por eles visando atender à regionalização estabelecida na lei estão entre as questões levantadas pelo Ministério Público Federal.

De acordo com a Lei 12.732 de 2012, o paciente com câncer receberá gratuitamente, no SUS, todos os tratamentos necessários e terá o direito de se submeter ao primeiro tratamento no prazo de até 60 dias contados a partir do dia em que for diagnosticada a neoplasia maligna, com a realização de terapia cirúrgica ou com o início de radioterapia ou de quimioterapia, conforme a necessidade terapêutica do caso.

A lei determina também que os pacientes acometidos por manifestações dolorosas consequentes do câncer terão tratamento privilegiado e gratuito quanto às prescrições de analgésicos. Já os estados que apresentarem grandes espaços territoriais sem serviços especializados em oncologia deverão produzir planos regionais de instalação desses serviços para superar a situação. O descumprimento da Lei 12.732/12 submeterá os gestores direta e indiretamente responsáveis às penalidades administrativas.

O paciente com câncer que verificar o descumprimento da lei na localidade em que reside pode (e deve) procurar uma das unidades do Ministério Público Federal, espalhadas por todos os estados brasileiros e em vários municípios, que estão ali para servir à comunidade. A população pode ainda usar os órgãos de ouvidoria do Ministério da Saúde para registrar reclamações.

Audiência Pública – No dia 22 de maio, o Ministério Público Federal realizará em suas unidades e na Procuradoria Geral da República audiências públicas para debater, em cada estado da Federação, os problemas existentes na assistência médica e hospitalar ofertadas às pessoas mais carentes que sofrem da doença. O MPF, através da sua 1ª Câmara de Coordenação e Revisão, criou um Grupo de Trabalho de Saúde, que coordenará a ação de mobilização nacional pelo respeito ao direito de tratamento dos pacientes acometidos de câncer, denominado “Dia de Mobilização Nacional pela efetivação do direito ao início do tratamento do câncer no SUS”.

De acordo com o subprocurador-geral da República Eitel Santiago de Brito Pereira, coordenador da 1ª CCR do MPF, além das ações de conscientização, os membros do Ministério Público, se necessário, devem instaurar inquéritos civis e até propor ações civis, “com a finalidade de garantir a assistência médica que os doentes precisam receber dos poderes públicos”.

Eitel Santiago de Brito Pereira esclareceu, ainda, que a audiência pública, além de socializar a informação para a sociedade, visa o cumprimento da lei que irá garantir o direito fundamental à saúde para os acometidos de neoplasia maligna e a verificação da situação atual para tomada de decisões futuras, dentre as previstas na atuação do MPF. “Vale registrar que a lei foi sancionada há seis meses, tempo razoável para que os órgãos competentes pudessem se organizar e cumprir o que foi determinado”, disse.

“O tratamento do câncer não pode ser adiado. Os municípios, os estados e a União são obrigados a reduzir os riscos decorrentes da doença, garantindo o acesso universal e igualitário às ações e serviços encarregados de promover a saúde dos brasileiros. Ao Ministério Público cabe zelar para que isso aconteça”, ressaltou o subprocurador-geral da República. (fonte: http://noticias.pgr.mpf.gov.br/noticias/noticias-do-site/copy_of_constitucional/mpf-oficia-estados-brasileiros-para-cumprimento-da-lei-12.732-2012)

STJ confirma direito à desaposentadoria sem devolução de valores

Sem comentários

A 1ª Seção do STJ confirmou na quarta-feira (08), em julgamento de recurso repetitivo, que o aposentado tem o direito de renunciar ao benefício para requerer nova aposentadoria em condição mais vantajosa. Para isso, o aposentado não precisa devolver o dinheiro que recebeu da Previdência.

Conforme o julgado, “a renúncia à aposentadoria, para fins de concessão de novo benefício, seja no mesmo regime ou em regime diverso, não implica o ressarcimento dos valores percebidos”. 

No voto, o ministro relator Herman Benjamin explica que “os benefícios previdenciários são direitos patrimoniais disponíveis e, portanto, suscetíveis de desistência pelos seus titulares, dispensando-se a devolução dos valores recebidos da aposentadoria a que o segurado deseja renunciar para a concessão de novo e posterior jubilamento”.

Em vários recursos julgados nos últimos anos, contrariando a posição do INSS, o STJ já vinha reconhecendo o direito à desaposentadoria. Em alguns julgamentos, houve divergência sobre a restituição dos valores, mas a jurisprudência se firmou no sentido de que essa devolução não é necessária.

Assim, a pessoa que se aposentou proporcionalmente e continuou trabalhando – e contribuindo para a Previdência – pode, mais tarde, desistir do benefício e pedir a aposentadoria integral, sem prejuízo do dinheiro que recebeu no período. Esse direito dos aposentados nunca foi aceito pelo INSS, que considera impossível a renúncia ao benefício e nega todos os pedidos na via administrativa.

A diferença entre os julgamentos anteriores e este da 1ª Seção é que a decisão tomada no rito dos recursos repetitivos vai orientar os cinco Tribunais Regionais Federais do país na solução dos recursos que ficaram sobrestados à espera da posição do STJ.

O sistema dos recursos repetitivos está previsto no artigo 543-C do CPC. Com a consolidação do entendimento do STJ em repetitivo, os recursos que sustentem posição contrária não mais serão admitidos para julgamento no tribunal.

Os tribunais de segunda instância que julgaram em outro sentido poderão ajustar sua posição à orientação do STJ, e apenas se o TRF insistir em entendimento contrário é que o recurso será admitido para a instância superior.  (fonte: www.espaçovital.com.br)

Resolução do CNJ consolida entendimento do STJ quanto ao casamento civil entre pessoas do mesmo sexo

Sem comentários

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) aprovou resolução proposta por seu presidente, o ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Joaquim Barbosa, que obriga os cartórios de todo o país a registrar o casamento civil entre pessoas do mesmo sexo. O ato, de número 175, também determina que sejam convertidas em casamento as uniões estáveis homoafetivas já registradas. Fonte (http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=109636).

Penhora não atinge bem de família que garante dívida de empresa pertencente a um dos cônjuges

Sem comentários

O imóvel onde a família vive é impenhorável no caso de ter sido oferecido como garantia de dívida de terceiro (ainda que seja empresa com a qual a família tenha vínculo) e não como garantia de dívida da entidade familiar. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do recurso especial interposto por um casal que teve seu imóvel penhorado.

O Banco Tricury, de São Paulo, moveu ação de execução contra o casal, pretendendo receber o imóvel onde residiam como pagamento do empréstimo feito pela empresa da qual um dos cônjuges era sócio.

Avalistas do empréstimo, eles haviam assinado o contrato com o banco autorizando que seu imóvel fosse colocado como garantia hipotecária. Na fase de execução, requereram a desconstituição da penhora. O juiz negou o pedido.

Único bem

No recurso de apelação para o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), o casal sustentou que o imóvel era o único bem da família, portanto, impenhorável. Afirmou que a hipoteca foi dada em garantia de dívida da empresa e não em garantia de dívida da entidade familiar.

O TJSP entendeu que a penhora seria possível com base no artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009/90: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.”

Além disso, para manter a decisão do magistrado de primeiro grau, o TJSP se apoiou também no fundamento de que não foi comprovado que o imóvel era o único bem da família no momento da penhora.

Prova suficiente

Diante da negativa daquele tribunal, o casal interpôs recurso especial no STJ, sustentando que tanto a doutrina quanto a jurisprudência entendem que o bem de família é aquele no qual reside o casal ou a família, bastando essa prova para que a proteção legal seja aplicada.

Por fim, eles afirmaram que houve divergência em relação ao entendimento do STJ, segundo o qual a exceção do artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009 é aplicado apenas no caso em que a dívida é do casal ou da família. Segundo eles, o empréstimo foi concedido pelo banco à empresa da qual um deles é sócio e não a eles, pessoas físicas.

“Nos termos da jurisprudência desta corte, não é necessária a prova de que o imóvel onde reside o devedor seja o único de sua propriedade para o reconhecimento da impenhorabilidade do bem de família, com base na Lei 8.009”, disse o ministro Raul Araújo, relator do recurso especial.

Dívida de terceiro

Ele levou em consideração que a garantia foi prestada para assegurar dívida de terceiro, no caso, a empresa. Citou precedente do STJ, segundo o qual “a possibilidade de penhora do bem de família hipotecado só é admissível quando a garantia foi prestada em benefício da própria entidade familiar, e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro” (Ag 921.299).

Com base em vários precedentes, o ministro sustentou que não se pode presumir que a garantia foi dada em benefício da família, para afastar a impenhorabilidade do bem, com base no inciso V do artigo 3º da lei referida.

A Quarta Turma deu provimento ao recurso especial para anular o acórdão do TJSP e afastar a penhora sobre o imóvel. Ficaram vencidos os ministros Antonio Carlos Ferreira e Isabel Gallotti.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça